6 astuces pour optimiser la rentabilité de son investissement locatif

Tous les investissements immobiliers ne se valent pas. En tant qu'investisseur, vous devez mettre en place un plan solide en fonction de vos objectifs. En immobilier, on distingue deux grands types d'investissements : l'achat-revente et la location. Nous allons nous intéresser ici à la location, ou comment augmenter sa rentabilité locative. Pour ce faire, le mieux est de se poser les bonnes questions en amont, avant d'investir. Mais pas de panique si vous avez déjà acheté votre bien immobilier, nous allons voir qu'il est possible de rectifier le tir grâce à 6 astuces que tout propriétaire peut envisager.

Sommaire

Astuce n°1 : défiscaliser en LMNP

À ce jour, la location meublée non professionnelle (LMNP) est la niche fiscale la plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers en locatif. En effet, les principaux avantages qui vous permettront de maximiser votre rentabilité sont nombreux :

  • La facilité de mise en place, il n’est pas nécessaire de créer une société pour bénéficier de ce statut LMNP. Une déclaration fiscale suffit. Un accompagnement par un expert (comptable ou autre) peut être nécessaire la première année.
  • Possibilité de choisir entre le régime micro (abattement de 50%) et le régime réel particulièrement intéressant dans le cas où vous auriez fait des travaux, nous y reviendrons plus bas dans cet article.

Astuce n°2 : bien choisir le type de location en LMNP

Concrètement, il s’agit de meubler votre bien immobilier. Vous équiperez ainsi votre location meublée de lits, canapés, électroménagers et ustensiles de cuisine, entre autres. Vous aurez ensuite le choix entre 3 grands types de location :

  • Contrat meublé classique : il s’agit de louer votre maison ou appartement avec un contrat de location meublé, pour une durée d’un an renouvelable. Vous recevrez chaque mois un loyer de la part de votre locataire et serez tenu de lui fournir une quittance de loyer. C’est le type de contrat de location qui se rapproche le plus d’une location nue. Le rendement immobilier est plus intéressant qu’en location classique, mais ce n’est pas le plus avantageux en LMNP.
  • La colocation : en contrat unique ou individuel, la rentabilité ici est supérieure qu’en contrat meublé classique. Votre appartement devra bien entendu s’y prêter afin d’accueillir au moins 3 colocataires dans le but d’être rentable. Les offres de colocation aujourd’hui sont de plus en plus complètes offrant du « clé en main » aux colocataires avec un loyer comprenant l’eau, l’électricité, internet… C’est un type de contrat très demandé par les étudiants, la localisation de votre investissement sera un critère de réussite.
  • La location courte durée : vous proposerez votre logement à la location saisonnière, à la nuitée ou à la semaine. C’est le type de location le plus rentable, pouvant dépasser les 10% net, mais c’est aussi le plus chronophage. En effet, il vous faudra accueillir les voyageurs, gérer les réservations, effectuer le ménage après les départs. Il est possible de déléguer la totalité ou une partie de ces tâches, en fonction de vos objectifs financiers et personnels. Là encore, l’emplacement de votre bien immobilier jouera un rôle important afin d’avoir une bonne rentabilité en location meublée.

Astuce n°3 : réaliser des travaux et rénover

En tant qu’investisseur en recherche de rentabilité, évitez les biens déjà rénovés et les coups de cœur. En effet, les biens qui offrent le plus d’avantages financiers sont ceux à rénover. Pour ce faire, vous devrez vous entourer d’artisans de confiance et compétents. Les avantages à faire des travaux sont les suivants :

  • Prix d’achat plus intéressant : vous allez obtenir votre bien à un prix inférieur compte tenu de son état, comparé à un bien refait à neuf.
  • Création de valeur immobilière (plus-value) : il est fort probable qu’en cas de revente, vous fassiez une plus-value immobilière grâce aux travaux effectués. Dans ce cas, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique, plus avantageux fiscalement.
  • Défiscaliser : les travaux vont entrer en compte dans votre déclaration d’impôts afin de défiscaliser. Gardez précieusement les factures des artisans ainsi que de vos achats de matériaux. Ceci permet parfois d’avoir des charges supérieures aux revenus et de défiscaliser complètement.
  • Louer son logement plus cher : un bel appartement, bien rénové et soigneusement décoré, aura plus d’attrait. Vous pourrez en espérer des rendements locatifs plus élevés.

Astuce n°4 : déduire les charges et frais

Afin d’optimiser la rentabilité de votre location meublée, vous pouvez déduire une panoplie de frais et de charges. Ceci est notamment possible grâce au statut LMNP. Vous pourrez ainsi déduire :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais d’entretiens et de ménage du logement
  • Les amortissements de l’investissement immobilier ainsi que ceux de certains meubles, particulièrement l’électroménager ;
  • Les travaux de rénovation et d’aménagement ;
  • Les factures d’énergies, d’abonnement internet ou à des chaînes de télévision et de séries ;
  • Les assurances et les intérêts du crédit (voir ci-après).

Cette liste n’est pas exhaustive, vous pourrez éventuellement déduire d’autres frais liés à la gestion de votre appartement qui augmenteront d’autant plus le rendement immobilier (frais de conciergerie, comptabilité, consommables…).

Astuce n°5 : renégocier son crédit et ses assurances

Vous pouvez augmenter la rentabilité de votre location meublée à tout moment en renégociant vos contrats d’assurance ainsi que votre crédit immobilier. En tant que propriétaire, vous devez souscrire à une assurance propriétaire non-occupant, et parfois à une assurance locataire ou spécifique à la location courte durée. Ceci représente un budget non négligeable. De même pour votre crédit immobilier dont il serait intéressant de renégocier soit le taux d’intérêt, soit la durée. Bien que cela ne soit pas toujours simple dans les faits, n’hésitez pas à en discuter avec votre banquier. La nouvelle réglementation permet plus facilement de négocier les assurances de crédit immobilier. Quoi qu’il en soit, renégocier ou faire jouer la concurrence permet de gagner des dizaines, voire quelques centaines d’euros par an.

Astuce n°6 : Séparer le parking du bail

Dernière astuce pour optimiser son investissement locatif : valoriser les parkings, les lieux de stockage (caves) et revaloriser le montant du loyer. Le loyer évolue en fonction des prix du marché pratiqués dans le secteur. Tenez-vous informé de cette évolution avec une veille des prix des locations des biens similaires au vôtre. Aussi, prenez en compte l’inflation, car les prix des locations suivent le cours de l’inflation. Enfin, les parkings, garages et les caves se louent très bien dans certaines villes. Que vous les ayez acquis avec ou séparément de votre appartement, le fait de les dissocier afin de les proposer à la location vous permettra également d’augmenter votre rendement locatif.

En conclusion

Les possibilités pour optimiser sa rentabilité locative sont nombreuses. La location meublée est sans conteste la plus intéressante. Le statut LMNP permet de tirer profit d’avantages fiscaux que vous soyez propriétaire d’un petit appartement ou d’une maison. Un investisseur rentable est un investisseur informé, connaissant les astuces énumérées ici afin de les mettre en œuvre concrètement.

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