Comment investir dans l’immobilier locatif

"90% des millionnaires le sont devenus grâce à l’immobilier. L’immobilier agénéré plus d’argent que toutes les autres industries combinées. Lesinvestisseurs avisés et les salariés d’aujourd’hui investissent dansl’immobilier."

Cette citation du milliardaire Andrew Carnegie date du début du 20e siècle, elle est pourtant toujours d’actualité. L’immobilier est un formidable créateur de richesse. Nous ne parlons pas d’acheter sa résidence principale, mais bien d’acheter des biens locatifs. Ce type d’investissement est plébiscité par les vendeurs de tapis formations sur Youtube. Et pour cause : les meilleurs investissements locatifs s’autofinancent ! Ça, c'est sur le papier. Dans les faits, il faut éviter de nombreux pièges.

Sommaire

Nous passons en revue toutes les étapes d’un investissement réussi et rentable.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, nous précisons que nous allons vous présenter un investissement locatif meublé en LMNP. Nous ne parlerons pas de SCI, ou crédit-bail ni de l’immobilier défiscalisant (ex : Pinel, Denormandie ou autres).

Choisir sa ville et la règle des 8%

Un investissement locatif est un projet à long terme. Avant de se lancer, il convient de définir clairement le cadre : zone et budget. J’habite à Paris, donc j’investis à Paris ? Pas forcément. Il y a 2 facteurs clés dans un investissement locatif : le rendement brut et la tension locative.

Calculer le rendement brut (exemple avec Paris)

Facile à calculer, cet indicateur permet d’affiner votre recherche. Voici les étapes :

  • Récupérer le prix/m2 pour la ville en question sur un site type Seloger, soit 10 000€/m dans notre cas
  • Récupérer le loyer mensuel/m2, soit 33€/m2
  • Calculer la rentabilité avec la formule suivante: (loyer mensuel/m2 * 12) / (prix/m2) = rendement brut

Pour notre exemple, cela fait 3,96%. Pas terrible….

L’avis de Finary
Un investissement locatif 100% autofinancé doit générer au moins 8% de rendement brut.

Vous allez vite voir que le rendement dans les villes du Nord peut être très élevé. Ne criez pas victoire trop vite, cela ne signifie pas forcément que vous avez trouvé la bonne ville ! En effet, ce rendement est à croiser avec un autre facteur clé : la tension locative.

Comment vérifier la tension locative

Ce bien étant uniquement destiné à la location, il est indispensable de s’assurer en amont qu’il y ait de la demande. Des sites gratuits comme Locservice vous donnent rapidement une réponse.
Visez uniquement les villes où il est difficile, voire très difficile de trouver une location.

Ensuite, vous cherchez le couple rendement / tension le plus intéressant !
Si vous voulez autofinancer le bien, oubliez Paris et la petite couronne et visez plutôt la Province. Des villes comme Talence, Clermont ou Dijon font régulièrement partie des meilleurs candidats.

Une fois la ville trouvée, il faudra affiner la zone. N’oubliez pas qu’au-delà de la ville, l’emplacement exact (rue, immeuble, exposition) représente une partie très importante de la réussite d’un investissement locatif.

Pour ce premier investissement, nous vous recommandons fortement d’investir dans une ville que vous connaissez bien, et/ou dans laquelle vous pouvez vous rendre rapidement. Autrement dit : n’investissez pas à l’autre bout de la France sans y avoir jamais mis les pieds.

Dijon, une ville attractive pour les investisseurs

Tester le marché locatif

Vous avez trouvé la ville et la zone, il s’agit de tester vos hypothèses ! Prenez les photos et la description d’une annonce de vente qui vous intéresse, et postez-la en annonce de location sur Leboncoin par exemple.

Si la zone est demandée et que le loyer indiqué est correct, vous devriez recevoir au minimum une dizaine de demandes sous 24h. Sinon, c’est que le loyer est trop élevé, ou qu’il n’y a pas de demande.
À noter que la meilleure période pour louer un bien locatif (meublé) est à la rentrée de septembre.

Publier une annonce factice vous permettra de savoir si le bien est attractif

Trouver le bon bien

Il existe un mythe : les meilleures affaires se trouvent uniquement en “off market”, via des notaires ou un marchand de bien. C’est vrai que certains biens ne sont jamais proposés sur internet, mais vous trouverez largement de quoi faire sur Leboncoin, Seloger et cie.

Mettez-vous des alertes sur tous les sites et soyez réactifs. Votre recherche doit être purement objective : vous ne cherchez pas le coup de cœur, ni l’appartement de vos rêves. Au contraire, vous voulez un bien fonctionnel, bien placé et qui pourra générer une rentabilité intéressante.

Une bonne rentabilité, c’est au moins 6%. Au-delà de 10%, c’est carrément excellent. Vous pouvez utiliser un simulateur comme celui-ci pour faire rapidement vos simulations sans oublier les coûts importants. Bon à savoir: utilisez l’excellent outil gratuit Castorus pour repérer les biens sur votre zone, voir leur nombre de jours sur le marché ou encore la baisse de prix éventuelle.

Définir le budget du projet

Ce budget dépendra fortement du montant que vous allez emprunter. Un bon investissement locatif utilise l’effet de levier au maximum. L’emprunt idéal a une durée très longue (15 ans minimum, idéalement 20 ou 25 ans), nécessite peu d’apport et a un taux bas.

S’endetter pour la première fois peut faire peur, mais il faut bien comprendre que ce crédit va permettre d’acheter un actif productif qui remboursera les mensualités. Autrement dit : la banque vous permet d’augmenter votre patrimoine en achetant un bien pour vous, et c’est le locataire qui la rembourse. Le montant emprunté dépend de votre capacité d’emprunt.

La formule est simple : (revenus – charges) x 35%.

Exemple: Un célibataire qui gagne 3500€ net par mois et n’a aucun crédit pourra rembourser jusqu’à 1225€ de mensualité par mois, soit un emprunt total de 250 000€ sur 20 ans. Rien ne vous oblige à utiliser toute votre capacité d’emprunt dès le premier achat (nous vous le déconseillons).

Un simulateur comme celui-ci vous donnera une idée de votre capacité. Encore mieux, Finary permet d’ailleurs de calculer votre capacité d’emprunt automatiquement. Vous connaissez désormais l’enveloppe maximale à laquelle vous pourrez prétendre. À noter que vous pourrez l’augmenter en faisant un apport.

Prendre la température auprès des banques

Prenez l’annonce de l’appartement qui vous intéresse et allez voir un courtier. Ce dernier gagne sa vie en trouvant des clients pour les banques. Il touche une commission au succès sur chaque dossier. Son intérêt, c’est de prendre les dossiers simples et de rapidement les faire aboutir. Il mettra les banques en concurrence à votre place, ce qui est bien pratique.

Si votre dossier est solide, il vous fera une lettre de confort. Celle-ci sera utile pour renforcer votre dossier auprès du vendeur lors du dépôt de l’offre. Bon à savoir : Les courtiers prennent uniquement les dossiers simples. Si vous êtes au chômage, vous pouvez les oublier. Mieux vaut viser la petite banque locale de vos parents.

Le banquier vous connaît, il pourra être plus généreux qu’un courtier qui privilégiera les dossiers sûrs et faciles. Vous pouvez aussi faire un apport plus conséquent et acheter avec une garantie PPD pour rassurer la banque. Le taux d’intérêt a finalement peu d’importance : emprunter à 1.1% ou 1.2% sur une opération à 9% de rendement brut, c’est un détail de l’histoire.

Optimisez plutôt ces 3 facteurs : la durée de l’emprunt : elle doit être la plus longue possible pour minimiser vos mensualités et vous assurer d’être au moins neutre en termes de cash-flow l’apport : chaque euro déboursé baisse votre rentabilité.

Le différé : si vous faites des travaux, négociez un gros différé afin de ne pas vous retrouver à devoir rembourser avant l’entrée des premiers locataires.

L’avis de Finary
Faites inclure le pack meuble dans le devis de l’artisan afin de le faire financer par la banque et éviter d’avoir à sortir de la trésorerie.

C’est en transformant un bien qu’on génère le plus de valeur !

Passer à l’acte

Vous avez trouvé un bien dans la bonne zone, la bonne rue, le bon immeuble, avec une bonne rentabilité. Il va falloir agir vite et prendre des risques (mesurés). Commencez par sympathiser avec l’agent immobilier ou le propriétaire, mettez-le en confiance sur votre solvabilité et votre sérieux. N’oubliez pas qu’ils n’ont qu’une envie : vendre le bien rapidement à un bon prix !

Ensuite, sautez le pas et déposez une offre d’achat ! Celle-ci doit comporter un montant, une date de validité et des conditions suspensives (prêt, contre-visite d’un artisan, etc). Vous pouvez renoncer aux conditions suspensives sur des dossiers très prisés, mais ce n’est pas recommandé. N’abusez pas non plus des conditions suspensives, cela risque de refroidir le vendeur.

Une fois l’offre acceptée, vous avez maintenant 10 jours (délai légal) pour vous décider:

  • Négociez votre prêt avec la banque en essayant de réduire au maximum l’apport. Chaque Euro déboursé de votre poche baisse votre rentabilité, et votre TRI. Une astuce consiste à faire une offre acte en main : elle comprendra les frais de notaire. Ensuite, vous demandez un emprunt sur cette offre.
  • Demandez tous les documents (baux, diagnostics techniques, relevé cadastral, PV d’AG, …) et faites établir vos devis travaux afin de décider si vous voulez poursuivre votre projet. Si vous avez un doute, vous pourrez vous rétracter sans aucun risque. Pendant ce délai, vous pouvez vous rétracter à tout moment, et ne risquez pas grande chose (si ce n’est de perdre du temps).

Choisir le bon notaire

Avant d’acheter, choisissez bien le notaire qui vous accompagnera. Faites-vous recommander quelqu’un et privilégiez les notaires nouvellement installés. Pourquoi ? Car ils sont motivés, impliqués (ce n’est pas un clerc qui s’occupera de votre dossier), modernes (l’email et les notaires, c’est pas toujours ca…) et réactifs !

Un mauvais notaire peut grandement ralentir votre projet. Un bon notaire vous mettra en garde sur des pièces manquantes, vous expliquera le processus de vente et facilitera la communication avec ses confrères. Bref, c’est un gars sûr.

L’avis de Finary
Vous pourrez déduire la valeur des meubles et les frais d’agence (si applicables) du prix de vente pris en compte dans l‘assiette de calcul des frais de notaire.
Ce n’est pas Byzance, mais c’est toujours ça de pris. Si la vente est supérieure à 150K€, vous pouvez demander une remise à votre notaire (peu de chance qu’il accepte mais ça ne coûte rien de demander).

Stéphane Plaza peut gérer votre bien, cela vous coûtera 7 points de
rentabilité.

La gestion de votre bien

Quelques mois plus tard, vous signez l’acte de vente définitif et recevez les clés. Bravo ! Si votre bien est en bon état, il va falloir entamer la prochaine phase : la mise en location.

Dans cet exemple, nous partons sur du LMNP pour plusieurs raisons :

  • Imposition au BIC (et non à l’impôt sur les revenus). En optant pour le régime réel (recommandé), vous pourrez déduire toutes vos charges (taxes, frais de notaire, travaux, comptabilité, déplacements, agence immo) de vos recettes (loyers) afin de ne pas payer d’impôts.
  • Vous pourrez également amortir votre bien, ce qui permet encore de baisser vos recettes afin d’éviter les impôts.
  • La location meublée permet de louer plus cher, et donc de doper la rentabilité.

Il existe plusieurs conditions à respecter, et quelques subtilités à ne pas négliger. C’est pour cette raison qu’il faut tout de suite prendre un comptable. Il s’occupera de déclarer le bien au centre des finances publiques et de vos déclarations fiscales. Ne faites pas d’économies sur ce point, vous risquez de vous faire redresser par le fisc et perdre l’avantage du LMNP.

Parlons de meubles : il y a une liste d’équipements à détenir afin d’être dans les clous. Assurez-vous de l’avoir. N’achetez pas le premier prix, particulièrement pour la cuisine et les pièces d’eau, car cela ne tiendra pas sur le long terme. En mettant un peu d’effort dans le décoration, vous deviendrez attractif pour les locataires exigeants, qui sont généralement ceux qui ont les meilleurs dossiers. Enfin, il faudra également souscrire à une assurance PNO. Luko n’est pas cher et se souscrit en quelques minutes.

Gérer ou faire gérer son investissement locatif ?

Pour un premier bien, nous recommandons de gérer en direct. Cela vous permettra de vous faire la main et de voir les soucis remontés par les locataires. Côté administratif, je vous recommande d’utiliser un modèle de bail pris comme celui-ci, de tout stocker sur un Drive et d’utiliser la signature électronique pour les contrats. Vous apprendrez également rapidement à reconnaître les locataires fiables et ceux qui paieront toujours en retard. Learning by doing.

Si cela devient trop lourd à gérer, déléguez à une agence immobilière (cela coûtera en moyenne 7% des loyers).

Dernier point: vous pouvez opter pour une garantie loyer impayé. Elle vous couvrira en cas de défaut de paiement. Chère (2% des loyers) et contraignante (l’assureur doit valider le dossier, et ils ont des attentes parfois délirantes), je ne vous la conseille pas pour un premier investissement. À la limite, prenez une garantie côté locataire type Unkle ou Garantme pour transférer le coût à votre locataire.

Conclusion sur l’immo locatif

L’immobilier locatif est un investissement extrêmement intéressant pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. La France offre des conditions idéales pour se lancer : prêts à taux fixes et marché immobilier dynamique. Cependant, il faut avoir conscience que le processus est long et parfois fastidieux. Si vous n’avez pas envie de mettre les mains dans le cambouis, vous pouvez déléguer tout ou une partie de l’investissement à une société spécialisée type Investissement-locatif ou Beanstock.

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