Pourquoi et comment investir dans l’immobilier ?

L’immobilier est un investissement particulièrement rentable

Lorsque vous investissez en bourse, vous utilisez votre propre épargne pour investir. Sauf à passer par des plateformes de CFD proposant d’investir avec un effet de levier (ce que nous vous déconseillons vivement), vous n’arriverez pas à obtenir un crédit affecté pour faire des placements boursiers. La banque considérant que le risque pesant sur l’emprunteur est trop important.

Pour l’investissement immobilier, les choses sont différentes : vous pouvez souscrire un prêt immobilier tant pour réaliser un investissement locatif que pour acheter des parts de SCPI ou acheter votre résidence principale. Autrement dit, vous pouvez disposer d’un capital à investir sur la seule base de vos revenus. Là où pour un investissement financier, vous ne pourrez que placer votre épargne. Or, en matière de rentabilité et de retour sur investissement, la différence peut être substantielle.

Prenons un exemple pour mieux comprendre :

Vous disposez de 15 000 euros d’épargne logée dans un placement financier sans risque. En raison du retour de l’inflation, vous souhaitez dynamiser cette épargne pour éviter qu’elle ne fonde comme neige au soleil. Deux grandes options s’offrent à vous (on postule que le niveau de risque est similaire) :

• Option 1 : placer cet argent dans une enveloppe fiscale (PEA, assurance vie, contrat de capitalisation…) principalement composée d’actions pour une rentabilité nette espérée de 8 % par an sur 20 ans.
• Option 2 : utiliser cette épargne comme apport personnel pour un emprunt immobilier de 135 000 euros afin d’investir dans l’immobilier soit un investissement total de 150 000 euros. La rentabilité nette espérée de votre investissement locatif est estimée à 4 % par an sur 20 ans. Les intérêts d’emprunt, les charges d’assurance emprunteur et les frais d’acquisition (8 % pour l’ancien) sur 20 ans sont estimés à 47 000 euros. On suppose par ailleurs que l’investissement locatif est autofinancé, c’est-à-dire qu’il ne vous oblige pas mensuellement à combler la différence entre le loyer perçu et la mensualité de remboursement du prêt.

Au bout de 20 ans, quel sera le taux de rentabilité effectif de votre épargne ?

• Option 1 : (15 000 x 1,08^20 – 15 000) / 15 000 x 100 = 366 % soit 18 % de rentabilité effective par an (au lieu de 8 %, c’est la magie des intérêts composés).
• Option 2 : (150 000 x 1,04^20 – 15 000 – 47 000) / (15 000 + 47 000) x 100 = 430 % soit une rentabilité effective de 21,5 % par an au lieu de 4 % (grâce à l’effet de levier).

On constate donc que pour un même investissement initial, l’effet de levier immobilier permet de doper la rentabilité de votre investissement locatif alors même que le taux de rentabilité espéré est inférieur. Toutefois, nous avons supposé que la rentabilité annuelle tirée de l’investissement immobilier est elle-même productrice d’intérêt (intérêt composé), ce postulat est un raccourci intellectuel permettant de tenir compte de la hausse de la valeur du bien immobilier et des loyers.

L’avis de Finary :
Sans emprunt immobilier, investir dans l’immobilier perd une très grande partie de son intérêt et de son potentiel de rentabilité (bien que cela puisse être disserté en fonction de vos objectifs patrimoniaux).

C’est pourquoi, si vous comptez faire un investissement immobilier, nous vous recommandons généralement de recourir à l’emprunt bancaire quitte à moduler son montant pour faire en sorte que les mensualités de prêt soient couvertes par les loyers perceptibles.

Quels sont les risques de l’immobilier ?

Sur l’échelle du risque, l’immobilier est considéré comme modéré (d’où la possibilité d’emprunter pour investir). Mais, comme nous l’avons dit en introduction, il existe une telle diversité de placement immobilier que le risque doit être apprécié au cas par cas. Par exemple, acheter votre résidence principale à Paris est beaucoup moins risqué que d’effectuer un investissement locatif dans un village de la Creuse. Le risque de vacances locatives (absence de locataire) pour les investissements locatifs est un risque réel qu’il convient d’apprécier sans se laisser aveugler par des rendements locatifs théoriques mirobolants !

Concernant la valorisation de l’immobilier, le marché immobilier est beaucoup moins volatil que les marchés boursiers. Les transactions se faisant au gré à gré avec de fortes contraintes légales et réglementaires, les amplitudes de variations de prix sont beaucoup moins importantes ! Mais attention, cela se fait souvent au prix d’une liquidité beaucoup plus faible. Dans le meilleur des cas, vendre un bien immobilier est un processus s’étalant sur 3 mois pour un appartement parisien, marché spécifique connu pour sa forte liquidité.

Enfin, acheter un bien immobilier se traduit souvent par une surexposition de votre patrimoine à un marché de l’immobilier selon l’emplacement géographique de votre investissement. Sauf à vous orienter vers de la pierre papier (nous allons aborder ce concept), il est très difficile d’avoir un patrimoine immobilier suffisamment diversifié en raison du prix des actifs (supérieurs à 100 000 euros).

Pour lisser ces risques, il faut donc voir l’immobilier sur le long terme sans pour autant l’envisager comme votre seule source d’investissement.

Les différents types d’investissement immobilier en nom propre

Il est possible d’investir dans l’immobilier de deux grandes manières différentes :

• En nom propre en achetant directement le bien immobilier (ou avec une société dont vous êtes le fondateur telle que la SCI).
• De manière indirecte en achetant des parts de fonds constitués essentiellement de biens immobiliers.

En matière d’investissement immobilier en direct, il est possible de répertorier les différentes options qui s’offrent à vous en fonction de leur niveau de risque.

Type d’investissement immobilier en direct	Niveau de risque /5	Caractéristiques notables
Acheter sa résidence principale	2	– Pas de risque de vacance locative – Vous capitalisez vos loyers théoriques via les mensualités du crédit
Investissement locatif en nom propre	3	– Vous percevez des loyers permettant d’absorber tout ou partie des mensualités du crédit – Risque variable de vacance et de carence locative souvent proportionnel au taux théorique de rendement locatif – Risque de dégradation
Investissement locatif saisonnier	4	– Coût de gestion locative élevée – Risque de vacance locative élevée – Rendement locatif important – Nombreuses restrictions légales dans les lieux à forte tension locative
Achat revente immobilier	5	– Potentiel de rentabilité à court terme important – Nécessite une bonne maîtrise de l’immobilier – Fiscalité du marchand de biens parfois contraignante
Investissement locatif clé en main	2	– Déléguer son investissement à des professionnels – Rentabilité locative optimisée – Commission et frais élevés

L’achat de sa résidence principale comme premier investissement dans l’immobilier

La plupart des conseillers en gestion de patrimoine vous conseillent d’acheter d’abord votre résidence principale avant d’envisager d’autres formes d’investissement immobilier en nom propre. Quelles sont les raisons de cette recommandation ?

Certainement parce qu’il s’agit du choix d’investissement le moins risqué au regard du potentiel de rentabilité. En effet, en achetant votre résidence principale, vous investissez dans l’immobilier sans vous exposer au risque inhérent de la vacance locative. Par ailleurs, acheter sa résidence principale revient à vous verser un loyer théorique puisque vous vous réservez la jouissance du logement. Sauf que ce loyer n’est pas imposable contrairement aux loyers que vous auriez perçus dans le cadre d’un investissement locatif. Un avantage de poids au regard de la rentabilité nette de votre investissement immobilier.

De plus, l’achat d’une résidence principale ne nécessite pas de compétence particulière en immobilier. Le risque de se tromper est moins important et leurs conséquences, moins dramatiques.

Le seul inconvénient notable de l’achat de votre résidence principale réside dans l’altération de votre capacité d’emprunt. Les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier ne sont pas compensées par la perception de loyers. Il est alors plus difficile d’embrayer sur d’autres investissements immobiliers à défaut de voir vos revenus augmenter entre-temps.

L’investissement locatif en nom propre

L’investissement locatif en nom propre consiste à acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer des loyers et, à terme, le revendre pour réaliser une plus-value. Il s’agit de la forme d’investissement immobilier la plus classique. Investir dans le locatif n’est pas une opération sans risques ni contraintes. Il faudra notamment :

• assurer la gestion locative (qui peut être parfois coûteuse et/ou chronophage)
• savoir repérer les bonnes opportunités d’investissement
• bien choisir l’emplacement géographique
• s’acquitter des obligations fiscales relatives à votre régime fiscal (LMNP, revenus fonciers, etc…)
• choisir un mode de location adapté à votre cible (location meublée ou location nue)…

Bref, investir dans l’immobilier locatif s’apparente à créer une petite entreprise civile qui saura mettre en avant vos talents de gestionnaire averti !

L’investissement locatif saisonnier, un potentiel de rendement locatif important

L’investissement locatif saisonnier est une alternative particulièrement en vogue à l’investissement locatif traditionnel avec le développement des plateformes d’économie collaboratives. Il consiste à louer un bien immobilier à une clientèle de passage sur de courtes périodes. Investir dans l’immobilier saisonnier propose sur le papier des rendements locatifs particulièrement attractifs. Mais, ne vous y trompez pas : ces rendements sont souvent au prix d’une gestion locative importante et d’une vacance locative non négligeable. En effet, il faudra particulièrement bien gérer le turn-over de la clientèle et s’assurer de disposer de la trésorerie nécessaire pour faire face aux périodes de creux.

Si certains investissements locatifs saisonniers peuvent être particulièrement rentables, d’autres investisseurs éprouvent de véritables difficultés à louer (surtout en période de covid), parfois au prix de la viabilité économique de leur investissement. Aussi, depuis les restrictions de la location saisonnière dans les villes de plus de 200 000 habitants, il devient de plus en plus difficile de trouver des opportunités d’investissement viables en location courte durée. À Paris par exemple, le changement de destination d’un bien à usage d’habitation en meublé touristique implique de transformer un bien de surface équivalente en logement pour compenser la perte. Une solution parfois très compliquée à mettre en œuvre dans la pratique…

L’achat revente immobilier

Souvent qualifié d’activité de marchand de biens, l’achat revente immobilier consiste à investir dans l’immobilier pour tirer des plus-values à court terme. Division d’une parcelle en plusieurs lots, achat rénovation revente… Il existe de nombreuses manières de faire de l’achat revente immobilier.

Investir dans l’immobilier de la sorte peut être particulièrement rentable. D’autant plus, si vous disposez d’un organisme de crédit capable de vous accompagner avec des financements adaptés. Ceci étant, l’activité de marchand de biens est réservée aux professionnels de l’immobilier et du bâtiment en raison des compétences requises pour mener à bien ce type d’opération. En effet, il ne faut pas espérer battre le marché de l’immobilier avec aucune expérience en la matière.

L’avis de Finary

L’achat revente immobilier est relativement risqué, surtout si on débute dans l’investissement immobilier. Nous vous conseillons de bien vous renseigner sur le marché et les pratiques en achat revente immobilier avant de vous lancer, ou de vous faire accompagner par des spécialistes.

Les solutions clés en main d’investissement immobilier

Investir dans l’immobilier nécessite incontestablement un socle de connaissances important. Fiscalité immobilière, connaissance du marché de l’immobilier, recherche de financement, gestion locative… Il y a de nombreuses sources d’erreurs pouvant affecter la rentabilité de votre investissement (voire vous faire perdre de l’argent).

Au fait de cette problématique, de nombreuses entreprises proposent des services d’investissement locatif clé en main. Ces dernières vous accompagnent tout au long du projet immobilier en sélectionnant pour vous le bien immobilier adapté à vos objectifs, en réalisant les travaux de rénovation et d’aménagement, la recherche de financement, la gestion locative, etc.. Grosso modo, votre investissement locatif se transforme en véritable produit financier ne nécessitant aucune intervention de votre part.

Certes, il faudra payer des frais non négligeables sur votre investissement, mais la sécurisation de votre rentabilité peut en valoir la peine !

Investir indirectement dans l’immobilier avec la pierre papier

L’autre alternative à l’investissement locatif réside dans la pierre papier c’est-à-dire investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés. Il s’agit principalement :

• des SCPI (Société civile de placement immobilier)
• des SIIC (Société d’investissement immobilier cotée)
• des OPCI (Organisme de placement collectif immobilier)

Ces sociétés sont constituées par une multitude d’investisseurs particuliers et institutionnels mettant leurs fonds à disposition dans le but d’investir dans plusieurs biens immobiliers. Selon la spécialisation sectorielle de la société, il pourra s’agir de différents types d’investissement immobilier : immobilier de bureau, immobilier résidentiel, immobilier commercial… Vous pouvez alors plus facilement gérer, diluer et moduler votre exposition au risque du marché de l’immobilier. Aussi, du type de société foncière choisie, il va dépendre certaines caractéristiques telles que la liquidité des parts/actions et la fiscalité applicable à vos produits de placement.

Ceci étant, comme pour l’investissement locatif clé en main, le fait de déléguer la charge du sous-jacent immobilier à un tiers se traduit par le paiement de frais de gestion importants. Bien que parfois difficilement identifiables puisqu’ils s’imputent sur les revenus distribués aux actionnaires/associés, ils peuvent néanmoins remettre en question la viabilité de votre investissement.

Pourquoi investir dans l’immobilier avec la pierre papier ?

La pierre papier répond à plusieurs problématiques non résolues par l’investissement immobilier traditionnel :

• la gestion complète d’un parc immobilier
• une diversification plus importante des actifs immobiliers
• un ticket d’entrée moins important
• une meilleure liquidité de l’investissement (pour certains produits)

En d’autres termes, elle s’adresse aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier sans pour autant être surexposées à ce marché et ainsi assurer une répartition équitable entre patrimoine financier et immobilier.

Ceci étant, la pierre papier est victime d’un inconvénient de taille : l’accès difficile au crédit immobilier pour y investir. Bien qu’il soit possible d’acheter des parts de SCPI à crédit dans certains cas (de plus en plus difficile), la banque ne vous accordera pas de prêt immobilier pour investir dans une SIIC à crédit. Ainsi, la pierre papier perd l’un des fondamentaux qui rend l’investissement immobilier si attractif : l’effet de levier immobilier.

Les SCPI pour simuler un investissement immobilier en direct

La SCPI est une classe d’actif immobilier particulièrement répandue. Il s’agit d’un placement immobilier à long terme où l’investisseur en contrepartie de son investissement reçoit des parts sociales. Il devient ainsi associé de la SCPI. Il perçoit chaque année une partie du bénéfice de cette dernière composé principalement de revenus fonciers et de plus-values immobilières. Les fonds apportés par chaque investisseur permettent à la SCPI d’accroître son parc immobilier en fonction de sa spécialisation sectorielle, géographique et économique.

Ainsi, on distingue 3 grandes catégories de SCPI :

• les SCPI de rendements distribuant chaque année des revenus locatifs aux associés
• les SCPI de plus-value dont la majeure partie des revenus sont issus d’opérations d’achat revente
• les SCPI fiscales permettant aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux issus de niches fiscales immobilières (Malraux, déficits fonciers, Pinel, Denormandie…)

En effet, les SCPI sont des sociétés transparentes fiscalement. Cela signifie que ce sont les associés qui liquident l’impôt en fonction de la nature des profits générés par la SCPI. Cette dernière n’étant pas imposable en tant que personne morale. Cette particularité permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un investissement immobilier en nom propre. Si la SCPI réalise des investissements générant des déficits fonciers, alors l’associé-personne physique peut déduire une partie de ce déficit de son revenu global. Idem pour les autres dispositifs fiscaux.

Sur le papier, la SCPI a tout pour plaire, cependant, il existe de nombreux frais venant ternir le potentiel de rentabilité :

• l’acquisition (ou la souscription) des parts sociales de SCPI est soumise aux droits d’enregistrement de 8 % (aussi appelé frais de notaire) comme pour un investissement immobilier dans l’ancien
• la société de gestion adossée à la SCPI en charge notamment de gérer les biens immobiliers peut facturer des frais de gestion importants.

De plus, les parts sociales s’échangent au gré à gré. Pour liquider votre investissement, il faudra trouver un potentiel acquéreur. Les parts de SCPI ne sont donc pas un placement liquide.

Pour répondre à cette dernière problématique, il est alors possible de s’orienter vers la SIIC.

Les SIIC pour un investissement liquide dans l’immobilier

La société d’investissement immobilier cotée ou SIIC tend à répondre à la problématique de liquidité des parts de SCPI. En effet, ses actions sont cotées sur un marché réglementé de sorte qu’il est possible de vendre ses actions instantanément tout en bénéficiant de la performance du sous-jacent immobilier.

Ceci étant, la cotation continue implique une plus forte volatilité des actions des SIIC comme pour les actions d’entreprise.

Côté fiscalité, les SIIC sont transparentes fiscalement comme les SCPI. Il est donc possible de bénéficier des avantages fiscaux immobiliers des particuliers en investissant dans une SIIC.

Les OPCI, un produit immobilier hybride

L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) est une alternative intéressante à la SIIC pour une liquidité du placement relativement similaire sans pour autant être coté sur un marché. De plus, la composition d’un OPCI est souvent plus diversifiée qu’une SIIC puisqu’il est seulement tenu de détenir 60 % d’immobilier et 10 % de liquidité. Le reste peut être investi librement dans des actifs financiers pour augmenter la performance globale du fonds. Investir dans un OPCI peut donc proposer des performances supérieures à une SIIC ou une SCPI.

Il faudra néanmoins distinguer deux types d’OPCI :

• les SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) qui sont des sociétés non transparentes fiscalement (comme une SIIC)
• Les FPI (Fonds de placement immobilier), transparentes fiscalement, de sorte que les revenus générés sont imposables entre les mains des investisseurs selon les catégories et régimes fiscaux correspondants.

Ces distinctions permettent donc d’opter de manière opportune vers la solution patrimoniale et fiscale la plus avantageuse pour vous.

En somme, vous constatez désormais qu’investir dans l’immobilier peut être fait d’une multitude de manière. Vos critères de choix devront donc porter sur la rentabilité potentielle, le niveau de risque, mais aussi la fiscalité applicable. Sans nul doute, vous trouverez l’investissement immobilier qui vous convient !